[22] 송사무장의 실전 경매의 기술

22번째 책 송사무장의 실전 경매의 기술 (2008) 입니다.

알라딘 8.7/9리뷰, 예스24 8.0/25리뷰, 인터파크 9.7/21리뷰, 교보문고 5.0/12리뷰   

알라딘 (~44쪽), 예스24 (~39쪽), 인터파크 (~30쪽), 교보문고 (없음)

저자가 운영하는 사이트들: 다음 까페 '행복 재테크', 유투브 채널, 행크에듀 (부동산 온라인 강의) 

책소개

초보와 고수가 함께 볼 수 있는 실전 경매 지침서. 4년 동안 모은 종자돈 1억2천만 원으로 3년 만에 20억 원의 자산을 쌓은 Daum '텐인텐' 카페 송사무장이 들려주는 경매 이야기다. 경매 물건을 검색하고 입찰하고 낙찰 후 명도까지, 경매의 모든 과정을 이야기식으로 구성하여 간접체험해 볼 수 있도록 했다.

저자는 평범한 빌라나 아파트 뿐 아니라 전세권이 설정된 상가, 유치권이 있는 건물 등 경매의 힘든 싸움에서 모두 승리를 거둔 베테랑 경매 전문가이다. 책에는 그가 실제로 경험한 다양한 특수물건과 해결 사례, 실전 이론이 잘 정리되어 있다.

남의 불행을 이용하여 돈을 버는 일이라고 꺼렸던 경매가 이제는 훌륭한 재테크 수단으로 인식되고 있다. 경매를 전문적으로 하는 사람이 아닌 일반 직장인들도 자기가 살 집을 마련하기 위해 경매를 하기도 한다. 경매 절차는 어렵지 않지만 권리분석이나 명도 등 까다로운 부분 때문에 책을 많이 보고 공부도 많이 해야 한다.      

베테랑 경매 전문가가 알려주는 경매의 전 과정!

『송사무장의 실전 경매의 기술』은 경매를 통해 시세보다 저렴하게 내집마련을 하고, 더 나아가 경제적 자유를 얻고자 하는 사람들을 위해 실전 경매의 기술을 전수한다. 실전에 필요한 법 지식과 수익을 올릴 수 있는 물건 고르는 방법을 직접 추려서 넣었다.

여기에는 경매와 공매의 차이, 상가임대차보호법, 유치권, 지분부동산, 법정지상권, 지료 등 기본적으로 알아야 할 사항이 자세히 설명되어 있다. 그리고 경매 과정에 대한 총체적인 지식 외에도 대법원 사이트 100% 활용하는 법, 경매 사건기록부 열람하는 법, 현장조사 제대로 하는 방법 등 경매에 필요한 정보를 세분화시켜 전달한다.          

경제적 자유, 연봉 인상보다 쉬운 길이 있다!
사람들은 누구나 경제적 자유를 꿈꾼다. 경제적 자유란 무엇인가? 저자가 생각하는 ‘경제적 자유’란 일을 하지 않아도 현재 받는 월급 이상을 벌어 기본적인 의식주와 여가생활을 하는 데 지장이 없는 상태이다. 자신과 가족이 쓸 것 다 쓰면서도 시간적으로 물질적으로 여유를 누릴 수 있는 상태 말이다.
불과 몇 년 전만 해도 이 책의 저자 또한 경제적 자유라는 말이 꿈만 같은 소리였다. 하지만 지금은 단지 월급을 받기 위해 일하지 않아도 매달 받는 월세만으로 의식주를 해결하고 여가를 즐길 수 있는 정도가 되었다. 그 모든 것을 경매를 통해 이루었다.
경매가 주식이나 다른 재테크 수단보다 안전하고 수익률을 보장할 수 있을까? 한 가지 확실한 것은 처음부터 수익을 알고 시작하기 때문에 이기고 시작하는 게임이라는 것이다. 수익을 고려해서 입찰단가를 결정하니 매입하는 순간 이미 이익은 결정되고, 낙찰받지 못하면 수익이 없을 뿐 손실은 없는 것이다.
경매를 통해 부동산을 매입하여 매달 월세가 나오는 시스템을 구축해놓으면 경제적 자유로 가는 길에 들어설 수 있다. 회사에서 연봉을 올리는 것은 생각처럼 쉽지 않다. 그러나 이자를 제외하고 매달 월세 수입이 30만 원이 되는 부동산을 소유하는 것은 가능하다. 그렇게 된다면, 내 연봉이 360만 원 상승하는 것이다. 한번 해볼만 하다고 생각하지 않는가.

초보와 고수가 함께 볼 수 있는 실전 경매의 기막힌 해법
실제 써먹을 수 있는 정말로 경매 잘 하는 법을 알려주는 책을 찾기란 쉽지 않다. 경매 책을 여러 권 읽었다는 사람도 실전에서는 헤매는 경우가 많은 것이 사실이다. 이런 부담을 조금이나마 덜어주기 위해 <송사무장의 실전 경매의 기술>은 경매의 모든 과정을 이야기식으로 구성하여 간접 경험을 직접 경험처럼 느낄 수 있게 하였다. 그와 함께라면 경매가 막연히 어렵게만 느껴지진 않을 것이다. 성공 경험이 많은 전문가에게 제대로 배울 수 있기 때문이다.

미리보기

알라딘 (~44쪽), 예스24 (~39쪽), 인터파크 (~30쪽), 교보문고 (없음)  

투자를 처음 시작할 땐 단순히 돈을 버는 것이라고 생각하지만 어느 정도 단계에 들어서면 그때부터는 시간을 버는 것이다. 내 인생의 여유를 즐길 수 있는 시간을… 내가 하고 싶은 것만 할 수 있는 시간을….
-‘프롤로그’ 중에서

빌라 한 채를 사는 데 결국 262만 원이 투자되었고 이 물건은 지금도 가지고 있다. 262만 원을 투자했는데 월세 40만 원에서 이자(약 10만 원)를 빼면 월 30만 원이 수입이 되고, 1년이 지나면 투자 원금을 회수하고도 남는다.
운 좋게도 그곳은 뉴타운으로 지정되어 현재 시세는 1억 2,000만 원 정도 하며, 대지지분이 19.8㎡(6평) 미만이므로 토지거래허가대상도 아니라 인기가 좋다. 양도세비과세(3년 보유) 적용을 받을 때 매도할 예정이다.
투자원금 262만 원에 비하면 상상할 수 없는 큰 수익을 얻었다. 뉴타운에 지정되어 시세가 상승한 덕도 있지만 임대수익 면에서 접근한다 해도 적은 수익은 아니라고 생각한다.
-‘262만 원으로 빌라 사기’ 중에서

인터넷을 검색해보면 부동산 사이트만 해도 무척 많아서 어떤 사이트의 가격을 신뢰해야 할지 헷갈린다. 또 사이트마다 가격도 제각각이니 더욱 헷갈린다. 이때 국민은행 아파트 시세를 참고하면 좋다. 국민은행 시세가 보수적이기 때문이다.
다른 은행도 보수적인 국민은행 시세를 기준으로 아파트 담보대출을 실행한다. 그만큼 국민은행 시세가 다른 사이트보다 짜게(?) 올라온다는 얘기다.
시세를 알아보고 입찰할 때 실제 시세보다 낮게 생각하고 입찰하면 어차피 입찰보증금을 되돌려 받는 수고만 하면 되므로 문제가 안 된다. 그러나 시세를 높게 책정하여 낙찰가를 높게 쓴 경우 잠을 못 이룰 정도로 쓰라린 고통을 느끼므로 주의해야 한다. 따라서 아파트의 경우 시세를 낮게 책정한 국민은행 시세표를 참고하면 무리가 없다. 물론 실제 근처 부동산에 전화로 급매물을 체크하여 검증절차를 거쳐야 한다.
-‘아파트 낙찰기’ 중에서

보이지는 않지만 명도의 기술을 아는 자와 모르는 자의 차이는 엄청나다. 어떠한 전술을 세우느냐에 따라 사람을 대하는 방법이 다르고 여러 가지 공격과 방어 방법을 익혀야 하며 그에 따른 결과도 확연히 차이난다.
명도는 협상이다. 명도는 단순히 부동산에서 점유자를 끌어내는 것이 아니다. 경매에서 모든 명도는 돈을 협상하는 것이다.
-‘명도의 기술’ 중에서

목차

프롤로그

소액 투자_262만원으로 빌라 사기
입찰 전에 알아두어야 할 사항
대법원 사이트 100% 활용하는 법

원격지원_아파트 낙찰기
권리분석방법
경매 사건기록부 열람하는 법

적과의 동침_위장 임차인 실전사례
대항력, 선순위 위장임차인 제대로 알기
<만약 당신의 꿈이 ‘경제적 자유’라면>

발상의 전환_상가 낙찰기
상가임대차보호법 제대로 알기

누가 주인?_경매와 공매가 동시에 진행되는 경우
경매와 공매의 차이
쉬운 공매로 아파트 매입하기

양도세 제로_전세권 낙찰기
유용한 내용증명

종합예술_다가구 주택 낙찰기
현장조사 제대로 하는 방법

경매의 꽃_명도의 기술

법대로 해주마_유치권 실전사례
부동산 인도의 법적 절차
유치권 제대로 알면 큰 수익 난다

수익률 높이기_절세의 기술

지분부동산_대부도 땅 낙찰기
지분부동산 제대로 알기
<거꾸로 가는 길에 기회가 있다>

법보다 빠른 것-법정지상권법 실전사례
법정지상권 제대로 알기
지료 제대로 알기

눈물의 보증금_대금미납 사례

경매 심화학습_선순위가처분, 선순위전세권, 선순위가등기
예고등기 제대로 알기

글을 마치며