[50] 손에 잡히는 부동산대출 (2018)

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책소개

부동산투자는 대출과 매우 밀접한 관계가 있습니다
최근 8.2 대책 및 10.24조치 등을 통해 LTV (loan-to-value, 담보 인정 비율) 강화 및 신 DTI (debt-to-income, 총부채상환비율), DSR (debt service ratio: 총부채 원리금상환 비율, 총체적 상환능력 비율), RTI (rent-to-interest ratio: 임대업 이자상환비율) 도입으로 주택시장을 안정화시키는 방안을 정부가 발표하는 등 우리를 둘러싼 부동산대출 환경은 어느 때 보다 빠르게 변화하고 있습니다. 이 책은 이러한 환경에 능동적으로 대처하고 정부의 주택시장 안정화 방안의 범주 내에서 좀더 저렴한 이자, 좀더 많은 대출을 받을 수 있는 대출상품을 찾을 수 있도록 일목요연하게 정리된 지침서이다.       

부동산의 여러 가지 특성 중 부동산 가격은 매우 고가이므로 부동산 매수 시에는 담보대출이라는 제도가, 임차 시에는 전세자금 대출이라는 제도가 널리 이용되고 있는 추세입니다.
시간이 흐를수록 부동산과 금융의 관계는 구분해서 생각할 수 없을 정도로 한 몸이 되어 움직이고 있습니다. 최근에는 정부의 부동산 투기 규제로 인해 복잡한 대출제도가 더욱 복잡해져 LTV, 新DTI, DSR 같은 새로운 제도가 시행되고 있고, 소비자들은 자신의 조건에 맞는 가장 저렴한 가격의 대출, 더 많은 대출을 받고 싶은데 정보의 부재로 대출의 의사결정을 함에 있어 최선의 선택을 하기에는 상당히 어려운 상황에 직면하고 있습니다.
대출에 대한 정보는 개인적으로 주거래은행을 방문하거나, 부동산중개업소가 소개하는 대출상담사나 인터넷조회를 통해 정보를 얻어 제대로 이해가 안된 상황에서 의사결정을 하는 경우가 대부분 입니다. 대출정보는 반드시 스스로 정확하게 이해하고 판단할 수 있어야 합니다. 부동산 대출은 한번 결정되면 중도에 상환시 중도상환수수료 등 추가 비용이 많이 발생되므로 변경하는 것은 사실상 불가능해 지므로 처음 선택이 매우 중요합니다. 또한 대출금액이 크고, 기간이 길기 때문에 어떤 대출상품을 선택하느냐에 따라 상대적 손해와 이익의 차이가 크게 발생하게 됩니다.
이처럼 대출상품의 선택이 매우 중요함에도 불구하고 부동산대출에 관한 유용한 정보를 제공하는 책자가 현재에는 거의 없는 상태입니다. 이러한 상황에 부동산 매입을 위한 담보대출부터 부동산 전세자금 대출까지 이해하기 쉽도록 자세하게 설명하고 자신에게 맞는 적합한 대출상품을 선택할 수 있도록 정확한 가이드를 제공해주는 도서가 나왔으니 이는 소비자 그리고 공인중개사들에게 큰 선물이라고 생각됩니다.
이 책에서는 대출상품을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 대출상품별 비교표 및 사례를 게재하여 쉽게 공부할 수 있도록 구성하였고 또한 대출상담과정에서 궁금해 하시는 부분에 대해 Q&A 및 초보자의 눈높이에 맞추어 의사결정 시 도움을 줄 내용을 가득담고 있습니다. 이 책을 읽는 것은 선택이 아니라 필수입니다.

목차

prologue 이것만 알면 대출문제 없다. 04

testimonial

추천의 글 08

PART 1. 금리 이야기

기준금리와 시장금리는 어떤 차이가 있을까? 18

기준금리는 조금 올랐는데 왜 대출금리는 더 많이 올라갈까? 22

은행마다 고객에게 적용하는 대출금리가 다른데 그 이유는? 24

어느 은행에서 대출을 받는 것이 가장 유리할까? 26

주거래은행의 대출금리가 타 은행 대출금리보다 쌀까? 28

PART 2 LTV (loan-to-value, 담보인정비율) 이야기 

내 집으로 얼마나 대출을 받을 수 있을까? (LTV의 모든 것) 34

2017.8.2 대책 발표이후 바뀐 지역별 LTV 변경내용 36

투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 서민실수요자 적용요건 37

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이란? 42

투기지역 아파트 담보대출 신규 취급제한의 의미 및 내용 44

금융기관과 특약을 체결할 경우 LTV 한도는? 46

PART 3 新DTI (debt-to-income, 총부채상환비율) 이야기

내소득으로 얼마나 대출을 받을 수 있을까? 신DTI의 모든 것 60

소득간 합산, 차주소득간 합산, 차주와 배우자의 소득 합산은 가능한가요? 64

증빙소득, 인정소득, 신고소득의 연 소득 산정기준을 알고 싶어요? 67

新DTI 도입으로 대출받기 어렵다는데 소득을 늘리는 방법 어디 없나요? 78

부채에 모든 주담대 원리금을 적용한다고 하는데 구체적 내용을 알고 싶어요 83

2017.8.2 대책 발표 이후 바뀐 지역별 신 DTI 변경내용 87

PART 4 DSR (debt service ratio, 총부채 원리금상환 비율) 이야기

내소득으로 얼마나 대출을 받을 수 있을까 --- (DSR의 모든 것) 106

DSR의 소득 산정방식과 DSR의 부채 산정방식 108

PART 5 신용등급 이야기

여러분의 신용등급은 몇 등급인가요? 112

나의 신용등급은 어디서 확인하나요? 113

신용등급 올리는 방법 어디 없나요? 114

신용평점, 신용등급은 어떤 절차를 거쳐 산출 되나요? 116

PART 6 담보대출 이야기

주택평가액이 10억인 내 집이 왜 투기지역에서는 4억까지만 대출을 해줄가? 122

8.2 조치 후 대출한도가 많이 축소되었는데 대출을 더 많이 해주는 금융상품 어디 없나요? 124

● MI (mortgage insurance 모기지 보험) 대출 125

● 주택임대사업자대출 128

● 경락잔금 대출 133

● 디딤돌 대출 135

● 보금자리론 136

● 다가구주택 대출한도 늘리는 방법  (신탁등기 활용하기) 143

● MCI (mortgage credit insurance 모기지신용보험), MCG (mortgage credit guarantee 모기지신용보증) 를 활용하여 대출한도 늘리는 방법 144

주택구입자금 대출을 받으려고 하는데 대출금리가 저렴한 대출상품 어디 없나요? 145

PART 7 전세대출 이야기
전세자금 대출을 받으려고 하는데 대출금리가 저렴한 전세자금 대출상품 어디 없나요? (버팀목 전세자금대출) 160

버팀목 전세자금대출 신청 시 옥탑방이나, 다중주택을 임차하여도 전세자금대출을 받을 수 있나요? 165

물건별로 취급이 가능한 전세자금대출 보증보험상품 170

전세자금대출을 받으려는데 임차인 또는 임대인이 외국인인 경우에는 취급이 가능한가요? 172

내 전세보증금을 안전하게 지킬 방법 어디 없나요? 178

위법건축물이 있는 임차대상물건에 대해서는 전세자금대출을 받을 수 없나요? 186

임대차계약기간은 2년인데 전세대출은 6개월만 받고 싶은데 가능한가요? 193

PART 8 대출지식 Q&A
중도상환수수료가 면제되는 대출상품 204

대출받을 때 고객님이 부담해야 할 부대비용은 어떤것이 있나요? 206

대출공부에 도움을 주는 인터넷 싸이트 208

월세소득공제 대상 및 신고 209

아포스티유 인증방법에 대해 알고 싶어요? 214

주민등록증 진위여부 확인방법 217

임대차계약서 확정일자 어디서 받나요? 219

PART 9 주택임대사업자등록 및 혜택
주택임대사업자를 등록하는 것이 유리할까? 224

주택임대사업자 등록 및 신고 절차 232

PART10 기타참고자료 ETC

증빙소득 입증방법 (한국주택금융공사 보금자리론 기준) 236

증빙소득 연소득 산정방식 (한국주택금융공사 보금자리론 기준) 237

인정소득에 따른 연소득 산정 및 추정방법 238

신고소득에 따른 연소득 산정 및 입증방법 239

주택담보대출, 전세자금대출, 신규취급시 고객 준비서류 240

세대기준 주담대 1건 보유중인 고객이 투기지역내 추가대출 또는 기존대출 대환시 LTV, DTI 한도 241

세대기준 주담대 2건 보유중인 고객이 투기지역내 추가대출 또는 기존대출 대환시 LTV, DTI 한도 242

세대기준 주담대 1건 보유중인 고객이 투기과열지역내 추가대출 또는 기존대출 대환시 LTV, DTI 한도 243

신용등급 올리는 방법 244

* 주택담보대출, 전세자금대출 요약표 246